これからリフォームや新築をしようとされている方に是非お勧めの快適装備を紹介します。キッチンから生ゴミが無くなり衛生的で快適な生活ができるだけでなく。ロハスな設備です。毎日の家庭の生ゴミがキッチンにつけたディスポーザーと水に浄化する装置でそのまま下水に流すことができるシステムです。大型マンション等では既に義務付けられていますが今回の情報は戸建住宅への普及のための新システムです。

リウォーターシステム（施工範囲東京・神奈川・埼玉）

工事費は部材代や申請諸経費を含めて８９万円ですが、現在推進期間特別価格５０万円（消費税別）です。

キッチンを新しくするならワンランク上の装備で快適生活の実現

生ゴミのゴミ出し不要・衛生的台所・・・・・・社会的貢献

敷地施工条件（高低差・下水までの距離・既存形態等）により工事費用が増額の場合があります。　　もちろん新規各種ｼｽﾃﾑｷｯﾁﾝの工事や住まいのリフォーム工事もセットでおこないます。

お問い合わせは下記へ

ﾊｳｼﾞﾝｸﾞｺﾐﾈｯﾄまるや　０４２ー５５１－３６１１市倉

ﾊｳｼﾞﾝｸﾞｺﾐﾈｯﾄ　ライヴ　０４２－３２７－２２９１近藤

適正な住まいづくりの価格と建設業の重層構造

家づくりで品質性能が良く適正価格で自分の住まいを建てるなら直接地域の工務店に注文するのが一番。ただしこの場合の注意として(建設業者登録や建築士事務所登録（設計）あるいは建築士事務所の資格がなくても提携の設計者がいる）

過度な広告宣伝費や営業マン（賞金稼ぎ）の費用豪華な展示場経費や企業の本社経費等々よけいな経費が建築費用にかかつていない事実を認識すること。

末端の職人さんや労務する建築専業者が適正な人件費で現場で施工して誠実にとりまとめ管理できることが一番大切である。

よく建築コストの話で当社は大量に部材を仕入れコストをおさえるので全体建築価格が調整されている云々は程ほどで判断を。たしかにメーカーや商社へ一定の部材を年間大量に発注することで何割の掛け率で仕入れられる事実もあるが。今や街の工務店でも大差ない。

つづく

適正な住まいづくりの価格と建設業の重層構造

今まで述べてきた結論として現在の建設業界や資材メーカー流通関係を踏まえますと、業者の規模大小とはまったく関係なく同じ資材や現場で実際に労務する職人さんで殆どの家は建築されているのです。即ち材料や造る人が同じなのに集客力や販売力が有る企業が住宅会社として一定の商品ブランドとして（殆どお得感競争）販売施工は下請け（工務店）に発注している企業から直接建築主から依頼される大工さん（建設業者）までが建築する施工者としています。

安くて品質の良い住まいづくりのために

資材や現場労務をする職人さん人件費は適正価格で（もっとも大事なポイント）

つづく

これからの住まいづくり

まず知っておくことの整理

１.日本の殆どの家は地域の工務店（建設会社）により施工（大手企業ハウスメーカーでも実際は下請工務店が施工）

２.今後も住宅建築は現場で手造りでつくるもの（職人や建設従事者が適正な報酬と誠実なプロ意識で精度の優劣がある）

３.家は造った後も手入れや補修が必要であることの認識をもつ（車や家電品等高度な工業化製品でさえも）

４.住宅を造るための費用は直接費用とその他の費用があること（広告宣伝費・営業経費・本社利益等が殆ど表示されていない）

５.建築直接費用は材料費や建設資材費と技術料（人）と運搬や保険等の諸経費に施工責任者粗利で構成される（粗利は一般的に２５％前後）

６.昔も今後も他の産業と違い建設業界は多重の重層構造であり現場では末端の専従者により建設される（元請け→下請け→孫請け→労務従事者・・・社員制度は成り立たないこと）現場の専従者はその都度の報酬で生業していること。

７.品質や維持管理は企業の大小でない時代になった（消費者に有利な法改正や保険制度の義務化）

８.企業により受注のために莫大な広告宣伝費や営業経費により住宅づくりが流通商品化している面もある

９.住まいのユーザーはこれら住宅供給企業の商品？か地域工務店との直接注文による住まいづくりかを選択する

１０.高額な費用をかけてマイホームを所有するので不安か安心かが結論の選択である

おおきくこの１０項目をまず整理しておくことが大切です。

一般社団法人優良住宅普及協会ではこれらを踏まえこれからの消費者のための住まいづくりを情報提供していきます

つづく

優住協のネットワークを通じて消費者のための便利で快適な住宅関連情報

１.我が家のドアが最短３時間工事で引戸に変更可能

江戸職人の建具屋さんが高齢化社会や介護用に開発した今の家の開き戸（ドア）を大げさな工事をしないで即、引戸にできる便利なスライドドア指一本の力で開閉し段差のないバリヤフリーな建具です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　こんな方に大好評、お部屋に車椅子で出入りする方や高齢者のひと・開きドアが邪魔な人・工事に時間と費用をかけたくない人　　　　　■取付工事までの流れ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　①注文後、御自宅に伺い寸法を測ります。（３０分前後）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②約２週間前後に引戸を御自宅に運び古いドアを取外し取付工事（約３時間）

住宅の建築価格

住宅を供給（販売・建築）する側の住宅にかかる費用の内訳を整理しましょう。なるべく一般の方（消費者）に解りやい言葉をつかいます。以前述べたようにその供給者の事業のやり方で違いがあります。

Ａ.純粋に建てようとしているその家にかかる費用（絶対必要な建築費）は？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　①計画費用その家を建てるために事前に計画するための費用（敷地調査料・設計料・申請料や許認可先への審査費）　　　　②使う材料費（あらゆる部材資材代金）と工事人件費（建てるための技術者専業者）以上が家を建てるために必要な費用で計画や調査結果によりその工事費が増減します。またいわゆる経費（諸経費）は会社の営業的な考え方もあり各社表示や価格もバラバラです。当然誰でも普通に経費は利益を含んでいなければ事業が成り立たないので、その点からこのブラックボックス業界の判断が大切です。上記２項目は絶対必要で且つ今までお話したようにこの業界の構造（重層構造）から必ず元請会社（建築主との契約者）は下請孫請に支払いが必要になってきます。元請は材料代・人件費込と材料支給と人件費代だけ等工事資材の構成も複雑なのです。つまり受注契約をしてその後の工事資材人件費をいかに元請経費をかけずに流通管理するかが利益の要になっているのです。

Ｂ.他にどのような費用がかかるか？（供給者の事業で違う）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　①開発費（殆ど表面には出ないが誰かかが専従で仕事をしている費用）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②広告宣伝費（広告代理店や有名タレント等のＴＶＣＭからカタログ・パンフレット・チラシに至るまで様々な費用）展示場等も　　　　　　この項目かも？（建設費や維持費は場所にもよるが億円/年）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　③会社管理運営及び営業専門職の人件費や事務所費用

以上のようにＡの項目は直接実際に家のカタチに必要な費用でＢの項目はある意味直接は無関係な費用です。何故この情報を消費者志向で話すかというと成熟社会を目指すなら成長期と違い住宅建築状況は著しく発展し、又高度情報化社会である意味殆どといって良いほど誰でもが仕入られ造られる進化する状況になっているのです。ですから建築単価に間接経費が少ないほど安く品質の良い家が建築できるのです。大きな会社だから安心？小さなところだから不安の考えよりも違う選定基準で自分の家の建築を託すことが賢い発注者でう。いまや住宅建築は高度な保険制度や法制度があり企業の大小は品質や性能とは無関係な時代です次回は優住協の進める消費者のためのこれからの住まいづくり（安くて品質の良い住宅）へつづく

住宅の建築価格

家をつくるとどのくらいの費用がかかるのか？いままで述べてきたように複雑な住宅建設業界の構造や制度で他の商品工業化製品と違い統一・同一基準がないため民間供給者独自の営業販売手法や価格で消費者に説明されています。たとえば坪いくらという表現は計画する家の床面積の合計が３０坪であれば３０×表示価格で良いのですが含まれているものいないものがキッチリ解りやすいことが家をたてるひとにはポイントです。例）ﾊﾞﾙｺﾆｰは面積に入らないがタダでないはず。住宅会社によってはこの面積を自社基準工事面積として法的床面積より大きくしているところもあります。このように価格の表現も各社により違うことも知っておきましょう。それ以外に敷地の条件環境によって工事費の違いは必ず有ることも以前お話ししました。これなどは家の価格とは別物、と認識しておきましょう。契約欲しさにこの重要なことをあいまいにしたりその場で適当に言うところはまず駄目にしておく方が後からトラブルはおきません。それでは一般的住宅のより良い住まいづくりへ一般社団法人優良住宅普及協会として提供いたします。ここでは戸建住宅で一番建てられている（昭和２５年の制度から６０年以上たっても）木造軸組工法で進みます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　安心ポイント①全ての木造住宅は地域工務店により建築（元請下請の違い）され　　　ている。地域工務店技術者集団が自信をもって建築主のために造り上げる事が出来るシステムを開発した。・・・・・高品質で安全な住宅を安く提供するために

安心ポイント②構造躯体（軸組）の性能品質はプレカット金物工法の登場で飛躍的に向上している精度がよく現場工程の短縮が大きく出来てコスト軽減になる。

安心ポイント③自社が建築主に保証するだけでなく第三者による品質性能の認証をとれる仕様を標準とする。・・・・全棟長期優良住宅仕様＋構造計算標準

安心ポイント④敷地の現況調査を計画時にしっかり専門業者に調査をして後で費用負担や工事への影響が無いよう計画する。曖昧にしない

安心ポイント⑤長持ちする住まいづくりは優良地域工務店で建築して家守を頼むのが一番いまや会社の大きさは住宅の質に関係無い不安であった事は全て厳格な法制度と保険で大小の違いがなく工務店組織形態や集団のほうが近くて安心地域で親切に対応できる普段から顔の見える専業者へ

安心ポイント⑥消費者のための住まいづくりを目指す優住協がしっかりサポートしてバインダー役（住宅開発・情報提供・セミナー・相談コンサルティング・計画支援・信頼できる業者の斡旋）・・・・・信頼住まいの会・・・・・つづく

住宅の建築価格・・・つづき

昭和２５年は住宅業界にとって転機となった年です。建築基準法と住宅金融公庫ができ建築士制度や一般住宅基準的なものが社会に登場しました。この年から高度成長期経て６０年以上現在まで業界は発展と消滅を繰り返しています。ちなみに建設業者は登録されているだけで５０～６０万といわれています。登録されていない業者ももちろん現場で従事しています。

この長い年月と許認可、資格制度で重層構造の業界はその生業の仕方が大きく分類されてしまいました。国の方針で住宅は広く国民が所有しやすいように法律や制度を整備して経済との相乗効果を生み発展して来ましたが。従来のような家は建設会社や大工さんにお金が有る人現金で造るものから一定の収入が有る人が長期の住宅ローン融資で建てられるものに成りました。その条件をクリアするために建築基準法や住宅金融公庫（旧）が登場したのです。この二つの要素にいち早く適合して住まいを求める人（顧客・需要）に対して住まいづくり商品として営業展開をして契約（販売・供給）住宅を流通化するビジネスが登場しました。住宅会社として建設業や建築士事務所の登録資格を取得して金融機関と提携して住宅ローン資金計画を建築計画とのセットにして自社の住宅の仕様を造りコストを設定して広報宣伝、営業主体企業が登場し、同業他社との競争差別化で工法構造仕様等で結構、資材メーカー・産業界にも影響発展してきました。

①ハウスメーカー・大手住宅流通会社系：建設業や建築士事務所の資格を有し登録をして営業販売に最大の力を使い受注後、自社経費利益を確保して下請の建設業者に発注する企業会社の方針上固定経費はＣＭや展示場維持広告宣伝と営業人件費（報奨金含む）にかける。実際の建築は下請工務店が造る

②伝統工務店系：家づくりの技術や現場施工能力はあるが、大手のやり方のような営業はできないが知名度・技術力で仕事がくるところ

③地域工務店やＦＣ加盟地域建設会社①②をバランスよく努力しているところ

④下請専業工務店建設業者系：殆ど下請で直接受注はしないで割りきって元請の業務をしているところ

つまり大手住宅会社プレハブ系は別の体系）は資格を保有してその管理体制を高度に維持して営業販売を主に建築は全て下請にさせるところと、家づくり家守りが得意だが営業や販売は不得意ところとに大きくわけられています。共通しているのは家づくり住宅の建築は全て地域工務店・建設業者の技術者技能者職人さんが造っています。つまり住宅の販売やその契約形態は各社色々ありますが柱や梁の構造材（プレハブ系を除く）も住宅機器も人も全て住宅会社のものではないのです。住宅を構成する資材は殆ど全て誰でもが購入できることが可能で、住宅建築従事者は工務店や建設業者のいわゆる手の者によってつくられるのです。

次回は重層構造からの建築費用のかかりかたと優住協が薦めるこれからの家づくり住まいづくりと価格へ

住宅の建築価格・・・全ての建築は社員でない下請、孫請業者、技能者が現場にきて造る

家は建てるには現場で人（職人・技能者・専業者等）によって出来ます。たぶんこれからも現場に材料等が運ばれて来るまでの間はいろいろ合理的な方法で加工が進化するでしょうがそれらを扱い組立したり管理までのいわゆる工事はこれら専業者がおこなうでしょう。（特に土工事や基礎工事は）次は家を建てるのに実際にかかる費用のお話をしましょう。

大きく分類をすると以下の構成です。

１．直接工事費材料費

材料や設備機器費・工事に要する人件費・機械損耗・リース費・運搬車輛費・工事管理費・各工事保険費等家を現場で造るため工事に直接かかる費用、この内容が見積的項目として表現は多少違いが有りますが仮設養生工事、土工事、基礎工事建築躯体（本体）工事、大工工事、木工事、屋根工事、板金工事、外部建具工事、内部建具工事、外壁工事、内装工事、塗装工事、造作、雑、タイル、左官、電気設備。給排水給湯設備、冷暖房設備、～その他工事名称による工事にかかる費用です。お解かりのように基本的にはこの工事項目の名称の専業者や納材会社が現場に予め決められた予定や状況で自主的に現場に搬入あるいは来て加工組立をしていくのです。当然この専業者や技能者は住宅会社や建設会社・工務店の社員ではなくその現場ごとに受発注取り決めで下請け孫請けをした業者や技能者建設業に従事する職業の者です。家の持ち主になる。いわゆる建築主と工事請負契約を結んだ元請の下でその都度、編成されます。仕事ないときは他のところの企業の仕事も当然します。昔と違って常用（組下）は厳しい不況で相互に成り立たなくなっています。日本の建設の現場は大きなビルから住宅に至るまで全てこのように下請孫請の専業者で建築されていることを知っておきましょう。これが建設業の重層構造の世界で今後も変わりません。何故重層構造の業界かというと古来より建設業は他の業界と違い、ビルや家を建てようとする人が（建てられる）いて成り立ち、建設に必要な多種多様な専業技能者を社員組織構成ができない（給料を払えない）のです。ですから今までは建設業は数十年間、建築主である国や自治体からの公共事業が次々に有って支えられてきたのです。高度成長とともに建設業も増えたのです。が雇用関係や重層構造は事業体質から進化はしませんことを、家をつくるための費用（価格）はまずこのところから知っておきましょう。営業段階で（特に営業マンが）うちの造り方は、我社の建物は・・・メンテナンスは・・といっても現場の専業者や技能者は全てフリーランサーです。

２.直接工費費以外は以下が必要です。

①調査や設計料・申請料は絶対にかかります。（かかってます？）

②諸費用としては管理費、事務費、交通費、駐車場代、現場によっては資材置場やガードマン費用等

3.その他その企業による顧客受注の仕方でかかる費用

ここは大事なポイントです。建設業界は（住宅建築の元請は当然建設業者登録が前提）重層構造が業界でほぼ永遠に続くことは理解したと思います。戦後高度成長期において経済社会が進化して建設業界はもちろん技術や工作機械・材料の性能品質向上は目を見張るほど著しく発展しましたがこの重層構造だけ残ったままです。江戸の昔から昭和２０年代まで建築業界でも家づくりや住宅建築は技術や専業的業務をしている知っている街の業者（大工さん・工務店・建設会社）に依頼したり紹介で成立していたのです。・・・・・・・・・・次回は会社、社員でない人達（下請）がつくるのに大丈夫なのか？・・・・つづく

住宅の建築価格

つづき　　　前回とは別の住宅の事業者がデベロッパー（いわゆる建売不動産屋業）として戸建の住宅を違う角度から供給しています。つまり土地を仕入れて建てて商品として販売（実際には工事中）する事業者。大きくはマンション等も同じでその土地の有効活用の仕方で戸建住宅にするかマンションにするか企画（利益）して分譲販売します。

つまり住宅を事業として行っている業者は大工さんから工務店建設会社・ハウスメーカーあるいはフランチャイズ加盟企業から街の不動産屋さんから大手デベロッパー（不動産会社）、個人から大手企業までが一般戸建住宅（木造）を供給（販売）しています。こんなに幅広くあつかえる専業商品製品が他にあるでしょうか？そして商品の内容が消費者に解りにくいのも特質されています。それら全ての事業者や企業が供給する建物は全て共通して現場で造り（特に基礎はたぶん未来も）下請けの大工さんを含む各職人さんや技能者によって建築されています。解り易くいえばあっちやこっちの企業の現場仕事を下請けの職人さんがやっているのです。何が言いたいのかというと我国の建設業は上はスーパーゼネコンからハウスﾒｰｶｰや工務店に至るまで全て元請下請け孫請けと深い深い重層構造になっているのです。現場の職人さんや技能者の方も建設業登録の有資格者や講習義務受講者から現場に従事している者まで経験経歴は様々です。これらが全て実際の建築の価格にも影響有る事も知っておきましょう。実際の建築費用にあまり影響の無いものはなんでしょう？？？？次回へ